Wynajem okazjonalny – umowa. Umowa o najem okazjonalny zawierana jest na czas określony, ze wskazaniem, że nie może być ona dłuższa niż 10 lat. Co ważne, tego typu ustalenia dotyczą jedynie wynajęcia lokalu mieszkalnego, którego właścicielem jest osoba nie zajmująca się prowadzeniem działalności gospodarczej o charakterze Wynajmowałem ostatnio mieszkanie. Zdziwiłem się, bo wszyscy najemcy wiedzieli już, co to jest najem okazjonalny. Powoli staje się to standardem, a tu takie kwiatki. Rozmawiałem kiedyś z Polką z USA, która twierdziła, że w Stanach przy eksmisji nie ma sądu i komornika. Eksmisja lokatora bez umowy najmu. Najem okazjonalny i instytucjonalny – przykłady eksmisji. Eksmisja rodziny z dzieckiem/dziećmi. Eksmisje z lokali użytkowych – przykłady. 6. Zamiany i programy rotacyjne. 7. Wyroki sądowe - przykłady. 8. Ugody - przykłady. 9. Eksmisja komornicza. Komornicy - pomoc czy przeszkoda. 10. Pytanie: czy można wyrzucić kobietę z dzieckiem z mieszkania, bardzo często pojawia się w kontekście problemów z nieuczciwym najemcą. Istnieje wiele obaw i niejasności dotyczących wynajmu mieszkania pewnym grupom społecznym. Często spotyka się pogląd, że eksmisja kobiety z dzieckiem jest niemożliwa. Nie jest to prawdą. Umowa najmu okazjonalnego bardzo skutecznie zabezpiecza interesy właściciela mieszkania i pozwala na eksmisję lokatorów np. w przypadku zalegania z czynszem, bez konieczności prowadzenia postępowania sądowego o eksmisje, czy też wydanie nieruchomości. Już od dłuższego czasu możemy dostrzec w naszym kraju wzrost popularności najmu okazjonalnego. Ma to związek między innymi z niewydolnym systemem eksmisyjnym. Najem okazjonalny pozwala na przyspieszenie eksmisji niewypłacalnego lub uciążliwego lokatora (m.in. poprzez brak oceny przez sąd prawa do mieszkania socjalnego). . Najem okazjonalny jest rozwiązaniem coraz częściej wybieranym przez osoby, które chciałyby wynająć posiadany lokal. W przeciwieństwie do najmu tradycyjnego umożliwia bowiem sprawną eksmisję lokatora, który nie wywiązuje się z warunków zawartej umowy. Co to najem okazjonalny? Pojęcie najmu okazjonalnego definiuje art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego Umowa najmu musi zostać zawarta w formie pisemnej. Wszelkie późniejsze zmiany także wymagają spisania, by ich ważność nie mogła zostać podważona. Umowa nie musi być sporządzana przez notariusza. Powinna zawierać informację o wysokości opłat pobieranych w ramach czynszu oraz okolicznościach, w których czynsz może wzrosnąć. Jej nieodzowny element stanowić winna także klauzula umożliwiająca wcześniejsze rozwiązanie umowy. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu należy załączyć przede wszystkim: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni wskazać inny lokal wraz z nowym oświadczeniem właściciela o możliwości zamieszkania tego lokalu przez najemcę. Wynajmujący, który nie otrzyma wspomnianego oświadczenia we wskazanym terminie ma prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem co najmniej 7- dniowego okresu wypowiedzenia. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego musi zostać zgłoszone właściwemu urzędowi skarbowemu przez właściciela lokalu. Na dopełnienie tego obowiązku ma 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Najem okazjonalny a kaucja Warunek zawarcia umowy najmu może stanowić wypłacanie kaucji przez najemcę. Ma ona charakter zabezpieczający i służy pokryciu ewentualnych należności z tytułu najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. Łatwiejsza eksmisja Coraz więcej wynajmujących decyduje się na najem okazjonalny, gdyż ten – w przeciwieństwie od najmu tradycyjnego – pozwala na dość łatwą eksmisję lokatora, który zalega z opłatami lub w inny sposób złamał warunki zawartej umowy – np. bezprawnie zajmuje mieszkanie czy pokój. Jeżeli po wygaśnięciu umowy najemca nie opuścił lokalu dobrowolnie, właściciel może doręczyć mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu – sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem. Dokument powinien przy tym zawierać: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego, termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. Po upływie terminu opuszczenia lokalu, wskazanego w żądaniu, jego właściciel ma prawo złożyć do Sądu Rejonowego wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, która może zastąpić wyrok nakazujący eksmisję. Do wniosku należy dołączyć konieczne załączniki, tj.: kopię żądania opróżnienia lokalu, dowód jego doręczenia najemcy, dokument, z którego wynika, że wynajmujący jest właścicielem lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego. Akt notarialny opatrzony klauzulą wykonalności należy złożyć u komornika sądowego, by umożliwić mu wszczęcie eksmisji. Warto przy tym pamiętać, iż z opisywanego rozwiązania mogą skorzystać wyłącznie wynajmujący, którzy zgłosili zawarcie umowy najmu okazjonalnego właściwemu urzędowi skarbowemu w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. >>> Czytaj też: Ceny mieszkań kontra zarobki Polaków. Gdzie najłatwiej, a gdzie najtrudniej kupić własne M? Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL Kup licencję Mieszkanie wynajmuje się zwykle: studentom, singlom, parom lub rodzinom. Każda z tych grup ma inne oczekiwania, czym innym cechuje się też jako najemca. Studenci nie będą raczej wymagali wielkiego metrażu, ale dobrze, żeby mieszkanie miało kilka oddzielnych nieprzechodnich sypialni i oddzielną kuchnię (tak, aby nikt nie był skazany na spanie w pokoju z aneksem). Wysoce prawdopodobne jest natomiast to, że będzie im zależało na lokalizacji w pobliżu uczelni. Single szukają zwykle kawalerek, bądź sypialni z kuchnią salonem, ewentualnie mieszkania z oddzielną kuchnią. Wybór lokalizacji często uwarunkowują miejscu pracy. Podobnie jest z parami. Większych mieszkań szukają zwykle rodziny. Rodzicom zależy bowiem na oddzielnych pokojach dla dzieci, przestrzeni do przechowywania itd. W ich przypadku często umiejscowienie mieszkania nie jest priorytetem. A co, gdy mieszkanie przyjdzie nam wynająć samotnej matce z dzieckiem? Nie jest to ostatecznie sytuacja bardzo rzadka. Ten przypadek opiszemy szczegółowo. Matka z dzieckiem - oczekiwania Oczekiwania, jakie wobec mieszkania ma matka z dzieckiem to pewna hybryda oczekiwań, jakie zwykle ma rodzica z oczekiwaniami singla. Mieszkanie nie musi być duże, jednak dobrze gdy ma dwa pokoje i miejsce do przechowywania rzeczy, z których dziecko nieustannie wyrasta. Lokalizacja często ma związek z miejscem pracy matki oraz bliskością placówek opiekuńczo-wychowawczych. Matka z dzieckiem - lokatorzy jak inni Czy matka z dzieckiem mogą być problematycznymi lokatorami? Zapewne w mniejszym stopniu niż studenci (choć trudno tu generalizować, wszystko zależy od ludzi). Utrudnieniem w zakresie wynajmu lokalu matce z dzieckiem (czy też ojcu z dzieckiem) są nie tylko uwarunkowania prawne. W internecie każdego dnia pojawiają się wpisy, które obrazują, jakie utrudnienia mogą wystąpić. Wypowiadające się tam osoby zaznaczają, że lokatorzy tacy bywają bardzo problematyczni. Opisują zniszczenia dokonane w wynajmowanych przez nich mieszkaniach. Mówią, że nieletni mieszkańcy dewastują ściany pokoi, pozostawiają je oszpeconymi i brudnymi, a rodzice często nie poczuwają się do tego, by zrekompensować stratę wobec właścicieli. Przykładów takich zachowań opisanych przez internautów jest naprawdę wiele. Czytaj także w BUSINESS INSIDER Utarło się, że jest to lokator o tyle trudny, że problematyczne jest usunięcie go, jeśli okaże się, że ten nie wywiązuje się z warunków umowy. Faktycznie, natomiast tyczy się to każdego najemcy, a nie tylko matek z dziećmi. Nawet jeśli najemca regularnie nie uiszcza opłat, nie można go samemu usunąć z lokalu. Najpierw zgodnie z prawem trzeba wypowiedzieć mu umowę, a następnie wnieść sprawę do sądu o eksmisję. Dodatkowo nie ma czegoś takiego jak eksmisja na bruk, a ponadto sąd może przyznać eksmitowanym prawo do lokalu socjalnego i komornik dokona eksmisji, dopiero gdy gmina zapewni ten lokal. Decydując się na wynajęcie lokalu, trzeba mieć świadomość tego, że obowiązujące przepisy chronią lokatorów, nierzadko kosztem właścicieli. Znajomość przepisów pozwoli uniknąć problemów, takich jak brak możliwości eksmitowania uciążliwego najemcy. Pewną opcją jest zawarcie umowy w trybie najmu okazjonalnego, o czym szerzej piszemy w dalszej części. Jeśli nie umowa najmu okazjonalnego, to czy można się jakoś zabezpieczyć. Sama treść umowy niczego bowiem nie ułatwi. Nie ma magicznych zapisów, które zapewnią wynajmującemu spokój. Wszystkie zapisy muszą być bowiem zgodne z ustawą o ochronie praw lokatorów, w innym wypadku będą po prostu nieważne. Jest to ustawa, którą wynajmujący musi po prostu znać, zanim zdecyduje się na udostępnienie lokalu innym. Do najistotniejszych kwestii w niej zawartych należy regulowanie sposobu wypowiedzenia. Wynajem mieszkania - co mówi ustawodawca? Prawa lokatorów określone zostały przez polskiego ustawodawcę w Ustawie z dnia 21 czerwca o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zawiera ona szczegółowe ustalenia dotyczące tego zagadnienia. Opisuje ona wszelkie zasady, wedle których sporządza się umowy z najemcą i to, jakie warunki muszą być spełnione, by taką współpracę zerwać. Szczególnej uwagi wymaga drugie z wymienionych zagadnień. W przepisach określono między innymi, że lokator może spodziewać się rozwiązania umowy najmu w kilku przypadkach. Grozi mu, to gdy, korzysta z mieszkania niezgodnie z przeznaczeniem, narusza mir domowy lub zalega z opłatami za czynsz przez co najmniej 3 miesiące. Z możliwym wypowiedzeniem umowy musi liczyć się każdy, kto nie stosuje się do ogólnie przyjętych zasad. To samo tyczy się wynajmu mieszkania matce z dzieckiem. Tacy lokatorzy muszą wiedzieć, że obowiązują ich zapisy umowy. Są jednak równocześnie chronieni polskim prawem i nie mogą być, w razie zalegania z opłatami, wyrzuceni z mieszkania bez zapewnienia im innego lokum. W świetle polskiego prawa nie ma możliwości pozostawienia kogokolwiek „bez dachu nad głową”. Dotyczy to każdego, osoby samotnej, rodziny, czy matki z dzieckiem. Problem jest jednak naprawdę złożony. W sytuacji, gdy lokal komunalny nie zostanie przyznany (co zdarza się coraz częściej) najemca ma prawo zajmować mieszkanie, w którym przebywał dotychczas. Sytuacja ta w ostatnich latach jest normą, bo w wielu polskich miastach mieszkań komunalnych brakuje. Oznacza to zatem, że niewygodni lokatorzy mogą zajmować nasze mieszkanie nawet wiele lat po tym, jak orzeczono wobec nich nakaz opuszczenia lokalu. Umowa najmu okazjonalnego W przypadku braku zaufania wobec lokatora można sporządzić umowę najmu okazjonalnego. W tak sporządzonym dokumencie, potwierdzonym przez notariusza, umieszcza się zapis, który określa, do jakiego lokalu ma przenieść się lokator po wygaśnięciu umowy lub na skutek naruszenia jej zapisów. Ten typ umowy bardzo silnie chroni wynajmującego, de facto stawiając najemcę na przegranej pozycji. W razie naruszenia zapisów umowy musi on bowiem w ciągu 14 dni opuścić lokal i przenieść się (w teorii) do lokum zapisanego w umowie. W praktyce osobie wynajmującej potrzebne jest poświadczenie notarialne ze zgodą drugiej osoby, w którym ta oświadcza, że w przypadku wypowiedzenia nam umowy „przyjmie ją pod swój dach”. Dodatkowo umowa najmu okazjonalnego uniemożliwia wypowiedzenie jej przez najemcę przed konkretnym okresem zapisanym w umowie. W razie wystąpienia problemów z pozbyciem się trudnego lokatora należy z tak sporządzonym dokumentem udać się do sądu, by uzyskać zgodę na wykonanie zapisów (tzw. klauzulę wykonalności). Wówczas sprawa trafia do komornika. Sama propozycja podpisania takiej umowy ma ważną zaletę - niewykluczone, że odstraszy potencjalnych problematycznych najemców. 28 mar Eksmisja członka rodziny, zwłaszcza gdy może być to osoba bliska – budzi kontrowersje. Życie jednak nie znosi próżni. Zdarzają się bowiem sprawy, w których to np. rodzice domagają się eksmisji dorosłego dziecka z domu. Dzisiejszy wpis nie ma na celu nikogo oceniać, ganić. Poniżej poruszę swego rodzaju temat tabu, który przewija się niepostrzeżenie na wokandach sądowych. Eksmisja członka rodziny a umowa użyczenia Często osoby nam bliskie (dorosłe dziecko, przyjaciel, były partner życiowy) zamieszkują w lokalu mieszkalnym lub domu na podstawie umowy użyczenia. Umowa użyczenia została uregulowana w kodeksie cywilnym (art 710 kc i dalsze). Polega na tym, że użyczający pozwala biorącemu na używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Umowę tę różni od umowy najmu czy dzierżawy jej bezpłatny charakter. Co istotne umowa użyczenia stanowi tytuł prawny do lokalu, domu na podstawie którego osoba ta może za zgodą właściciela tam mieszkać. Co istotne umowę użyczenia lokalu możemy zawrzeć ustnie, w sposób dorozumiany. I to jest najczęstsza sytuacja w stosunkach rodzinnych. Umowa użyczenia nie przybiera formy pisemnej, została zawarta ustnie. A co do jej regulacji, zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego. Zazwyczaj taka umowa zawierana jest (nawet nieświadomie) na czas nieokreślony. A jak widzą taką relację umowną sądy? Sąd Rejonowy w Brzegu w uzasadnieniu wyroku w sprawie pod sygn. akt: Sygn. akt: I C 309/17 tak wyjaśnił koncepcję umowy użyczenia. „Zdaniem Sądu stosunek użyczenia ma charakter jednostronnie zobowiązujący. Jest to umowa nieodpłatna , zawierana w celu niesienia bezinteresownej pomocy osobie, która takiej pomocy oczekuje. Użyczający za swoją uczynność wobec biorącego, za pozbawienie siebie użytku z rzeczy, nie otrzymuje żadnej korzyści. Jeśli umowa ta zostaje zawarta na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana przez użyczającego, co powoduje wygaśnięcie stosunku użyczenia. Dla skutecznego wypowiedzenia pozwanej umowy użyczenia nie musi zaistnieć określona przyczyna, wystarczające było złożenie oświadczenia woli przez powoda. Eksmisja – jak wypowiedzieć umowę użyczenia lokalu? Właściciel lokalu, który choćby w sposób dorozumiany oddał w użyczenie lokal, może umowę wypowiedzieć. I to nawet ze skutkiem natychmiastowym. Specyfika, a szczególnie nieodpłatność umowy użyczenia, wskazany brak ekwiwalentności świadczenia, czyni niemożliwym traktowanie w taki sam sposób stron umowy użyczenia lokalu jak stron umowy najmu lokalu. Brak jest także podstaw do wywodzenia, że wypowiedzenie umowy użyczenia wymaga dla swej skuteczności istnienia realnie istniejącej przyczyny wypowiedzenia. Przyjęcie ww. postulatu powodowałoby nierówność wobec prawa i nakazywało właścicielowi rzeczy bezterminowe i nieodpłatne znoszenie ograniczenia swego prawa. W braku oznaczenia w sposób wyraźny lub dorozumiany czasu trwania umowy użyczenia uznać należy, że umowa ta, z uwagi na ciągły charakter zobowiązania, wygasa, ilekroć stosunek ten zostanie wypowiedziany przez użyczającego. Strony mogą ponadto zastrzec, że umowa użyczenia wygasa w każdym przypadku, o ile z takim żądaniem wystąpi użyczający (tak, wyr. SA w Łodzi z r., III Ca 1423/13) Przykładowo, właściciel po kilku latach od oddania lokalu do bezpłatnego używania uznaje, że lokal jest niewłaściwie używany, zaniedbany albo sam chce w nim zamieszkać. Wówczas składa na piśmie wypowiedzenie i wskazuje termin opuszczenia tego lokalu przez osobę tam zamieszkującą. Eksmisja członka rodziny – jak złożyć pozew do sądu? Niestety członek rodziny, przyjaciel, osoba zaufana, która w lokalu mieszkała na podstawie umowy użyczenia chroniony jest ustawą o ochronie praw lokatorów. Wiąże się to z koniecznością złożenia pozwu do sądu w sytuacji, gdy lokator ten sam, dobrowolnie lokalu nie opuści. W pozwie musisz szczegółowo opisać początek nawiązania umowy użyczenia. Chodzi mi o początek zamieszkiwania w lokalu. Jakie zasady ustaliliście. Następnie należy powołać się na złożone wypowiedzenie umowy użyczenia oraz wskazać Sądowi przyczyny, które legły u podstawy takiej decyzji. Można powoływać się nawet na stosowanie przemocy, niewłaściwe zachowanie, nieopłacanie rachunków za media. Wszystko zależy od konkretnej sytuacji. Za każdym razem sąd ustala stan faktyczny i go ocenia. Pamiętaj o dowodach. Koronnym dowodem ustania tytułu prawnego do lokalu jest złożone wypowiedzenie umowy użyczenia. Powinieneś posiadać dowód nadania listem poleconym z potwierdzeniem odbioru takie oświadczenie. Jakie jeszcze dowody możesz powołać? Koniecznie dowód z przesłuchania Ciebie jako strony powodowej. Mogą być również powołani świadkowie (sąsiedzi zorientowani w sytuacji mieszkaniowej). Jest jeszcze kilka innych podstaw do eksmisji członka rodziny z lokalu. Zostaną one omówione osobno w kolejnych artykułach. PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ: Jak eksmitować najemcę Inne przyczyny wypowiedzenia umowy przez właściciela Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż lat 10. Co do zasady więc, jak w przypadku każdej umowy zawartej na czas określony, nie można jej swobodnie rozwiązać za wypowiedzeniem w okresie jej trwania. W związku z powyższym, standardowo wygasa ona po upływie czasu, na jaki została zawarta, lub w ściśle określonych przepisami, konkretnych sytuacjach, kiedy to Wynajmujący może umowę wypowiedzieć. Mało osób natomiast wie, że również same strony mogą w umowie określić wypadki, kiedy możliwe będzie wcześniejsze zakończenie umowy przez Najemcę. Ustawowe przesłanki wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego W stosunku do najmu okazjonalnego zastosowanie ma ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wskazująca w jakich ściśle określonych przypadkach możliwe jest wypowiedzenie umowy przez Wynajmującego. Są to przepisy szczególne i określają one jedyne przypadki, w których możliwe jest wypowiedzenie umowy przez Wynajmującego. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ww. ustawy, Wynajmujący może zatem wypowiedzieć najem okazjonalny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy Najemca: pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lubjest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lubwynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego. Wypowiedzenie najmu na podstawie postanowień umowy Przepisy nie regulują jednak warunków na jakich Najemca może wypowiedzieć umowę. Podstawę prawną do uregulowania kwestii wypowiedzenia umowy przez Najemcę, stanowi tu art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, zgodnie, z którym jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W związku z tym, iż jedyne wypadki, kiedy Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, zostały ww., swoboda ta obejmuje jedynie wypadki wypowiedzenia umowy przez Najemcę. Dla prawidłowego zastrzeżenia takiej możliwości, strony muszą wyraźnie wskazać konkretne przypadki, w których możliwe będzie wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony przez Najemcę. Nie mogą się ograniczyć do zapisu o możliwości swobodnego wypowiedzenia umowy najmu bez podawania przyczyny, gdyż takie postanowienie, będzie sprzeczne z naturą umowy na czas oznaczony oraz samym ww. przepisem ustawy, w konsekwencji więc będzie nieważne. To strony tworząc umowę mogą zdecydować o jej treści w zakresie wypowiedzenia umowy przez Najemcę i zdecydowanie warto skorzystać z tego uprawnienia i dostosować umowę do indywidualnych potrzeb. Nie jest tak jak mogłoby się wydawać, że dla Wynajmującego zawsze będzie to niekorzystne, że Najemca będzie miał prawo wypowiedzieć umowę przed zakończeniem okresu na jaki została zawarta. Określenie konkretnych wypadków, kiedy Najemca może umowę wypowiedzieć, może zapobiec sytuacjom, kiedy na skutek różnych okoliczności życiowych np. przeprowadzki do innego miasta, Najemca nagle z dnia na dzień się wyprowadza i przestaje płacić czynsz. Mając określone w umowie warunki wypowiedzenia umowy, są większe szanse na to, iż Najemca się do nich dostosuje i będziemy mieć spokojnie czas na znalezienie jego następcy. Przykładowe uregulowanie w tym zakresie: Najemca uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego w przypadku:1) utraty zatrudnienia przez Najemcę;2) uzyskania przez Najemcę zatrudnienia w innym mieście. „Ważne powody” Opcją, która wydaje się być również dopuszczalna i aprobowana w większości przypadków, jest zawarcie w umowie najmu dosyć ogólnej klauzuli wskazującej jako podstawę wypowiedzenia na „ważne powody”, które mogą się ujawnić w trakcie obowiązywania umowy na czas określony. Minusem jednak tego sformułowania jest jego ogólny charakter, który powodować może, iż w przypadku sporu między stronami, co do zasadności podstaw dokonanego wypowiedzenia, to Sąd rozstrzygać będzie czy w danej sprawie faktycznie zachodzą „ważne powody”, uzasadniające dokonanie wcześniejszego wypowiedzenia, czy też nie zachodzą i wypowiedzenie jest bezskuteczne. Błędy przy formułowaniu postanowień umownych dotyczących wypowiedzenia Podstawowy i najczęściej występujący błąd w umowach najmu okazjonalnego, a przy okazji także w zwykłych umowach najmu lokali mieszkalnych, to swobodne kreowanie w treści umowy, postanowień dotyczących możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez Wynajmującego. Nie będzie ważny zapis w umowie, sprzeczny z ww. przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów (…), które szczegółowo ten temat regulują. W przypadku sporu sąd uzna za nieważne wypowiedzenie umowy w oparciu o np takie, często występujące w umowach zapisy: „Wynajmujący będzie uprawniony do wypowiedzenia niniejszej umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu wskazanego w …… niniejszej umowy, za jeden okres płatności.”Jak już wcześniej pisałam, błędem jest również przyznanie Najemcy blankietowego uprawnienia do wypowiedzenia umowy. Postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze w pełni swobodnego wypowiadania umowy zawartej na czas oznaczony, jest sprzeczne z naturą takiego stosunku oraz z przepisem ustawy. Przykładem takiego nieprawidłowego sformułowania zapisu umownego jest np: „Najemca może wypowiedzieć niniejszą Umowę z zachowaniem …….. ­miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.” Oczywiście kierując wypowiedzenie ww. treści do strony, która nie ma rozeznania w przepisach prawnych i nie korzysta z pomocy prawnika, możemy mieć szczęście i osiągnąć zamierzony skutek. Jeżeli jednak strona ta, tak jak i Ty mój Czytelniku, będzie już świadoma, iż takie swobodne wypowiadanie umowy na czas określony jest bezskuteczne, może je z łatwością zakwestionować. Niezależnie od powyższego, zawsze i przede wszystkim polecam jednak po prostu porozmawiać z drugą stroną, spróbować się dogadać. Zawarcie porozumienie w kwestii rozwiązania umowy najmu, jest często najlepszym rozwiązaniem, które pozwala pogodzić interesy obu stron. Zapraszam Cię do lektury innych moich artykułów dotyczących najmu okazjonalnego: Jak prawidłowo zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?Najem okazjonalny nie zawsze zabezpieczy nas przed nieuczciwym lokatorem/ Masz wątpliwości, pytania, chcesz się podzielić swoją opinią, zostaw komentarz. Każdy czytam i staram się na bieżąco odpisywać. Jeżeli jednak potrzebujesz indywidualnej płatnej porady prawnej, napisz do mnie na adres mailowy: kontakt@ Chęć niesienia pomocy obywatelom Ukrainy uciekającym przed wojną w ich kraju nie wyklucza zdrowego rozsądku — warto pamiętać o podpisywaniu umów najmu. Udostępnienie mieszkania uchodźcy z Ukrainy - jaką umowę najmu zawrzeć z obywatelem Ukrainy? W jaki sposób możemy przekazać do używania nieruchomość obywatelowi Ukrainy uciekającemu przed wojną, tak aby jednocześnie zadbać o własne dobro matrialne? Mamy do wyboru tradycyjną umowę najmu mieszkania, umowę najmu okazjonalnego, bądź umowę użyczenia. Co powinna zawierać umowa najmu zawarta z uchodźcą z Ukrainy, który opuścił swój kraj w wyniku wojny? 1. Powinna zostać zawarta w formie pisemnej. Nie ma takiego obowiązku, jeśli zostaje ona zawarta na czas krótszy niż 1 rok. Jednak forma pisemna zawsze jest bezpieczniejsza. 2. Należy zawrzeć w niej podstawowe dane, takie jak: miejsce i data zawarcia umowy, określenie stron umowy, dane osób zawierających umowę, dokładne określenie przedmiotu najmu (opis lokalu, jego adres, stan prawny powierzchnia itp.) wysokość czynszu oraz ewentualnych innych opłat, terminy i sposoby ich płatności, warunki wypowiedzenia umowy, prawa i obowiązku stron umowy, podpisy stron. 3. Umowę najmu z obcokrajowcem powinno zawrzeć się w dwóch językach, tj. w języku polskim i w języku, który rozumie. Najemca musi rozumieć treść podpisywanej przez siebie umowy. 4. Czas trwania umowy jest szczególnie istotny w przypadku zawarcia umowy najmu z obywatelem Ukrainy, uciekającym przed konfliktem zbrojnym, ponieważ, zgodnie z Ustawą z dnia 9 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa, tzw. specustawa, mogą legalnie przybywać w Polsce przez okres 18 miesięcy, licząc od dnia 24 lutego 2022 r. Dlatego też warto zawrzeć umowę najmu na czas określony. Standardowa umowa najmu mieszkania z Ukraińcem - jakie daje możliwości wynajmującemu i najemcy? Umowa najmu jest to wzajemne uzgodnienie dwóch stron – wynajmującego, czyli właściciela nieruchomości i najemcy, czyli osoby biorącej ją w najem, zgodnie z którą wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy mieszkanie, bądź dom do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, za co najemca zobowiązuje się płacić czynsz. W związku ze ściśle określonym czasem legalnego pobytu obywatela Ukrainy uciekającego przed wojną, umowa ta powinna zostać zawarta maksymalnie na 18 miesięcy. Najemcę obowiązują prawa i obowiązki zgodne z polskim prawem. Podlega on ochronie lokatorów zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów. Do obowiązków obywatela Ukrainy uciekającego przed wojną, zamieszkującego wynajmowany lokal należy używanie najętego lokalu w sposób w umowie określony, stosowanie się do porządku domowego, w tym zgodnego z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów, utrzymywanie wynajętego lokalu w takim stanie w jakim został mu wydany, dbanie o utrzymanie go w należytym stanie higieniczno-sanitarnym, a także dokonywanie drobnych napraw, podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu i odpływu wody. Właściciel lokalu zobowiązany jest do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu. Ponadto wynajmujący lokal ma obowiązek do dokonywania na swój koszt napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej oraz do wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków. Ważne: Przed przekazaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Jest to istotny dokument, który stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Można, ale nie ma konieczności, dołączyć do niego zdjęcia przedstawiające stan faktyczny wydawanego lokalu. Wypowiedzenie tradycyjnej umowy najmu zawartej z obywatelem Ukrainy, przebywającym w Polsce w związku z wojną na Ukrainie Umowa najmu lokalu zawarta na czas oznaczony upływa wraz z terminem w którym została zawarta. Może także zostać wypowiedziana z każda ze stron, z zachowaniem ustawowego terminu jej wypowiedzenia. Ustawowy termin wypowiedzenia wynosi: - miesiąc, jeśli czynsz jest płatny miesięcznie, - trzy miesiące, w przypadku gdy czynsz jest płatny w odstępach czadu dłuższych niż miesiąc. Ważne! Właściciel mieszkania może także wypowiedzieć umowę najmu najemcy bez zachowania okresu wypowiedzenia, w przypadku, gdy ten nie zapłacić czynszu najmu za co najmniej dwa pełne okresy płatności. Co może zrobić właściciel nieruchomości, kiedy najemca nie chce się wyprowadzić, mimo upłynięcia terminu wypowiedzenia? W sytuacji, gdy najemca nie chce opuścić lokalu wynajmowanego na podstawie standardowej umowy najmu, pomimo upłynięcia czasu wypowiedzenia, bądź okresu trwania umowy, właściciel w pierwszej kolejności może pisemnie wystąpić o natychmiastowe opróżnienie lokalu. Ważne, aby w piśmie tym wskazał termin na dokonanie tej czynności, np. 14 dni. Jeśli upłynie wskazany czas, a najemca nadal się nie wyprowadza, właścicielowi nieruchomości pozostaje droga sądowa, w celu rozpoczęcia postępowania egzekucyjnego. Pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu należy złożyć w sądzie rejonowym, właściwym ze względu na miejsce zamieszkania pozwanego. Po wydaniu przez sąd prawomocnego wyroku o nakazie opróżnienia lokalu do działania przystępuje komornik. Ten w pierwszej kolejności wzywa lokatora do opuszczenia przez najemcę lokalu we wskazanym terminie, a jeśli to nie nastąpi, przystępuje do eksmisji. Opróżnia lokal z osób i ich rzeczy. Jednak sytuacja się komplikuje w przypadku, kiedy sąd prowadzący postępowanie orzeka o przyznaniu naszemu najemcy lokalu socjalnego. W każdym przypadku najpierw bada sytuację materialną i rodzinną osoby, przeciwko której właściciel nieruchomości wszczął postępowanie, a także dotychczasowy sposób korzystania przez nią z lokalu. Jeśli sąd przyzna lokal socjalny, komornik nie może dokonać eksmisji z nieruchomości do czasu, aż gmina nie zapewni naszemu najemcy zastępczego lokalu socjalnego. Niestety gminy mają deficyt takich mieszkań, w związku z czym czas oczekiwania może trwać lata. Ponadto wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Ważne! Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec: 1) kobiety w ciąży, 2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej, 3) obłożnie chorego, 4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, 5) osoby posiadającej status bezrobotnego, 6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Co to oznacza w praktyce? Jeśli kobieta w ciąży i inne wyżej wskazane osoby nie dysponują własnym lokalem, do którego mogłyby się przeprowadzić, a także ich sytuacja materialna nie pozwala im na przeprowadzkę do innego lokalu, wówczas sąd musi przydzielić im konieczność zapewnienia lokalu socjalnego przez gminę. Jeśli gmina nie jest w stanie zapewnić tego lokalu, nie ma możliwości ich eksmisji. Co istotne, w czasie trwania pandemii COVID-19 nie można wykonywać eksmisji lokatorów, aż do czasu odwołania pandemii. Przepis ten jednak nie dotyczy obywateli Ukrainy, którzy uciekli przed wojną. Został uchylny mocą Ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa. Umowa najmu okazjonalnego podpisana z uchodźcą z Ukrainy Najem okazjonalny to specjalna forma najmu cechująca się uproszczoną procedurą eksmisyjną i brakiem niektórych innych regulacji, np. dotyczących podwyżek czynszu. Zatem jej zawarcie ułatwia całe postępowanie związane z orzeczeniem eksmisji najemcy. Jednak w przypadku zawarciu umowy najmu okazjonalnego nie wystarczy zwykła umowa pisemna. Potrzebna będzie wizyta u notariusza w celu podpisania aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji. To właśnie na podstawie tego dokumentu właściciel nieruchomości może zgłosić się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności opróżnienia lokalu przez najemcę, bez konieczności wszczynania postępowania. Po jej nadaniu komornik przystępuje do procedury opróżnienia lokalu. Co istotne, w przypadku umowy najmu okazjonalnego nie występuje specjalna ochrona kobiet w ciąży, matek z niepełnoletnimi dziećmi, niepełnosprawnych z opiekunami, czy bezrobotnych, nie ma zatem konieczności, aby otrzymali od gminy socjalny lokal zastępczy. Ważne! Ustawodawca w ustawie o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa wyłączył konieczność złożenia oświadczenia o wskazaniu lokalu zastępczego przez Ukraińca wynajmującego lokal w formie najmu okazjonalnego. Wystarczy zatem podpisanie umowy najmu okazjonalnego oraz podpisanie u notariusza przez ukraińskiego najemcę aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Zakaz dokonywania eksmisji najemców w trakcie pandemii COVID-19 został wyłączony również w przypadku najmu okazjonalnego.

najem okazjonalny a eksmisja rodziny z dzieckiem